Полный гайд для собственников нелегализованных объектов и инвесторов
Легализация недвижимости в Черногории — это официальная процедура признания зданий, построенных без разрешения или с нарушениями, как законных объектов, дающая право на регистрацию в Кадастре, сделки купли-продажи, аренду, залог и прочие юридические действия.
Основные законодательные рамки
Закон о легализации незаконных построек (Official Gazette No. 091/25) вступил в силу 14 августа 2025 года и пересмотрел правила для нелегализованных объектов недвижимости.
Главная цель закона: вывести из «тени» самовольные постройки, укрепить правовой статус недвижимости, повысить прозрачность рынка и стимулировать инвесторов.
⚠️ Важно: без начала процедуры легализации сделки с недвижимостью (продажа, аренда, дарение) не осуществляются нотариусами.
Кто подпадает под обязательную легализацию?
Под действие закона попадают объекты, которые:
построены без строительного разрешения (nema dozvole);
имеют несоответствия размерам, проекту или градостроительным требованиям;
были реконструированы или расширены без согласования;
не зарегистрированы в Реестре Кадастра недвижимого имущества.
⏱️ Сроки и дедлайны
Крайний срок подачи заявлений на легализацию:
до 14 февраля 2026 г. — именно до этой даты собственники обязаны инициировать процедуру в Кадастре.
❗ После истечения этого срока подача больше невозможна, и объект считается незаконным вне зависимости от его наличия на земле или снимках.
🧱 Кому и как можно легализовать объект
1. Условия для легализации
Объект может быть легализован, если:
📌 Он виден на спутниковых или аэрофотограмметрических снимках (июль 2025 г.) — это базовое условие для регистрации в Кадастре. Это необходимый сайт https://ortofoto2025.gov.me/
📌 Он не расположен в строго охраняемых или запрещённых зонах — например, в национальных парках, на дороге, железнодорожной линии, заповедных территориях или культурном наследии.
📌 Собственник имеет урегулированные земельные права (либо на своей земле, либо через выкуп участка у государства/муниципалитета).
❌ Объекты не подлежат легализации, если они:
— в зонах с особыми юридическими статусами (морские зоны, заповедники);
— угрожают безопасности (например, на оползневых участках);
— не имеют законных прав на землю.
🧾 Пошаговая процедура легализации
🪪 1. Проверка права на легализацию
Прежде всего важно убедиться, что дом/вилла/строение соответствует критериям (видно на орто-фото, есть доступ с дороги, есть право на землю).
📐 2. Геодезический отчёт и документация
📄 Необходимо заказать геодезическое обследование (elaborat) у лицензированной организации (геодезиста), включающее:
планы этажей и фасадов
координаты и размеры объекта
фотофиксацию
технические характеристики
Этот документ входит в пакет для регистрации.
🏢 3. Подача заявления
📍 Заявление на изменение/регистрацию в Кадастр недвижимости подаётся в Реестре недвижимости (Uprava za nekretnine).
📌 Стандартный пакет документов включает:
✔ Заявление на регистрацию объекта
✔ Геодезический отчёт (elaborat)
✔ Нотариально заверенное заявление от владельца о незаконной постройке
✔ Фото фасадов и прочие подтверждения существования
Контакт Реестра недвижимости:
Real Estate Administration
Bulevar vojvode Stanka Radonjića 1, 81000 Podgorica, Montenegro
📞 +382 20 444 001 / +382 20 444 024
📧 kabinet@uzn.gov.me
4.Обработка заявки
В зависимости от размера:
📌 до 500 м² — компетенция местных муниципальных органов (urbanizam/local planning).
📌 свыше 500 м² или объекты в особо значимых зонах — рассматриваются новым государственным органом по легализации.
Муниципальные комиссии проверяют фактические параметры дома, соответствие требованиям планирования и технической безопасности.
💶 5. Оплата сборов
Легализация сопровождается урбанизационными сборами:
Возможна рассрочка до 360 месяцев (30 лет) при определённых категориях.
Коммунальные и кадастровые сборы рассчитываются на основе площади, типа объекта и его местоположения.
Сборы обычно варьируются в зависимости от зоны и типа объекта.
🪪 6. Регистрация в Кадастре
После положительного решения объект официально регистрируется в Реестре недвижимости, и собственнику выдаётся подтверждение права на объект.
Санкции за нарушения и последствия непринятия мер
🔴 Невыполнение требований:
Если заявление не подано до 14 февраля 2026, объект считается нелегальным вне зависимости от его наличия.
Государственный инспектор может принять решение о сносе такого объекта, если регистрация не инициирована.
До регистрации запрещены сделки с недвижимостью (продажа, аренда, дарение).
Возможные штрафы и дополнительные налоговые выплаты начисляются за использование нелегального объекта.
Процедуры по контролю включают сопоставление кадастровых данных с орто-фото и спутниковыми снимками для выявления нарушений.
📡 Государственные органы и контакты
🏛️ Министерство пространственного планирования, урбанизма и государственной собственности
Ministry of Spatial Planning, Urbanism and State Property
IV proleterske brigade 19, 81000 Podgorica, Montenegro
📞 +382 20 446 200
📧 kabinet@mdup.gov.me
Реестр недвижимости и Кадастр (Uprava za nekretnine)
Bulevar vojvode Stanka Radonjića 1, 81000 Podgorica
📞 +382 20 444 001
📧 kabinet@uzn.gov.me
PJ Podgorica, Cetinje, Ulcinj, Žabljak, Tivat и др. (региональные отделы)
Практические рекомендации
Документы всегда готовьте в оригинале и с нотариальным сопровождением.
Геодезическая отчётность (elaborat) — ключевой документ, без которого легализация невозможна.
Юридическое сопровождение существенно повышает шансы успеха и снижает риски ошибок.
Проверяйте статус объекта на орто-фото и кадастровых картах до начала процесса.
Начинать процесс лучше как можно раньше из-за жёстких сроков и сроков рассмотрения.
Заключение
Легализация недвижимости в Черногории — сложная, но системная процедура, направленная на стабилизацию рынка, защиту прав собственников и увеличение инвестиционной привлекательности страны. Чтобы пройти её успешно, важно четко соблюдать сроки, подготовить полный пакет документов и взаимодействовать с уполномоченными государственными органами.
ЧЕК-ЛИСТ ЛЕГАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ (2025–2026)
Практический пошаговый чек-лист для собственников и инвесторов, предназначенный для самостоятельной проверки готовности объекта к легализации и подготовки полного пакета документов.
🧭 ЭТАП 1. ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА
☐ Объект фактически существует и виден на ортофото / спутниковых снимках (базовый год, используемый государством)
☐ Объект не расположен:
в национальном парке
в охранной зоне культурного наследия
на трассах, инженерных коридорах, береговой линии общего пользования
в зоне повышенного риска (оползни, подтопление)
☐ Земельный участок:
☐ находится в частной собственности
☐ либо возможен выкуп / урегулирование с государством или муниципалитетом
☐ Есть доступ к объекту (дорога / сервитут)
📄 ЭТАП 2. ПРАВА НА ЗЕМЛЮ И СОБСТВЕННОСТЬ
☐ Выписка из кадастра (List nepokretnosti)
☐ Право собственности на участок:
☐ 1/1
☐ долевая собственность (есть согласие совладельцев)
☐ Отсутствуют судебные споры, аресты, запреты
📐 ЭТАП 3. ГЕОДЕЗИЯ И ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ
☐ Заключён договор с лицензированным геодезистом
☐ Подготовлен геодезический элаборат (Elaborat):
☐ план участка
☐ поэтажные планы
☐ фасады
☐ точные размеры и площадь
☐ координаты объекта
☐ фотофиксация
☐ Проверка превышений:
☐ допустимая этажность
☐ превышение площади (м²)
☐ выход за строительное пятно
⚠️ ЭТАП 4. АНАЛИЗ НАРУШЕНИЙ И РИСКОВ
☐ Зафиксированы все отклонения от:
☐ разрешённой площади
☐ высоты здания
☐ функционального назначения
☐ Понимание последствий:
☐ возможные штрафы
☐ дополнительные урбанизационные сборы
☐ частичная легализация / отказ
📝 ЭТАП 5. ПОДГОТОВКА ПАКЕТА ДОКУМЕНТОВ
☐ Заявление на легализацию
☐ Геодезический элаборат
☐ Копия паспорта собственника
☐ Нотариально заверенное заявление о незаконной постройке
☐ Фото объекта (все фасады)
☐ Выписка из кадастра
☐ Подтверждение оплаты административного сбора
🏢 ЭТАП 6. ПОДАЧА В ОРГАНЫ
☐ Определён компетентный орган:
☐ муниципалитет (объекты до 500 м²)
☐ государственный орган по легализации (крупные объекты / спецзоны)
☐ Документы поданы:
☐ лично
☐ через представителя по доверенности
☐ Получен входящий номер дела
💶 ЭТАП 7. СБОРЫ И ПЛАТЕЖИ
☐ Рассчитан урбанизационный сбор
☐ Принято решение:
☐ полная оплата
☐ рассрочка (до 30 лет)
☐ Оплачены кадастровые и административные пошлины
🏗️ ЭТАП 8. РЕШЕНИЕ И РЕГИСТРАЦИЯ
☐ Получено решение о легализации
☐ Объект внесён в кадастр
☐ Обновлена выписка из реестра недвижимости
☐ Объект пригоден для:
☐ продажи
☐ дарения
☐ аренды
☐ наследования
🔍 РЕКОМЕНДАЦИИ
✔ Начинайте процесс заранее (сроки ограничены)
✔ Используйте юриста + геодезиста с практикой легализации
✔ Всегда проверяйте объект ДО покупки
✔ Храните копии всех документов и платежей
Похожие статьи:
Непростой выбор Недвижимости в Черногории (все похожее -но разное)
Как правильно получить ПМЖ в Черногории и изменения в налогооблажении и особенности ВНЖ
Налоги на физические и юридические лица в Черногории
Рыбалка в Черногории: профессия или хобби? ПРАВИЛА РЫБНОЙ ЛОВЛИ ЧЕРНОГОРИИ.
Заблуждения о Черногории при переезде на ПМЖ
Лучшие пляжи Черногории с «голубым флагом»
Перспективы вложения в недвижимость Черногории- аналитика цифры и факты